Beim Wohnungskauf fallen neben dem eigentlichen Kaufpreis weitere Kosten an, die oft unterschätzt werden. Diese Nebenkosten können in Deutschland zwischen 8-15% des Kaufpreises betragen. Eine genaue Planung dieser Kosten ist essentiell, um böse Überraschungen zu vermeiden.
Überblick: Die wichtigsten Nebenkosten
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf lassen sich in vier Hauptkategorien unterteilen:
Grunderwerbsteuer
Je nach Bundesland unterschiedlich
Notar & Grundbuch
Gesetzlich geregelte Gebühren
Maklercourtage
Falls Makler beauftragt (meist geteilt)
Weitere Kosten
Gutachten, Finanzierung, etc.
Gesamte Nebenkosten in Deutschland:
des Kaufpreises (je nach Bundesland und Situation)
Grunderwerbsteuer im Detail
Die Grunderwerbsteuer ist die größte Einzelposition bei den Nebenkosten und variiert je nach Bundesland erheblich:
Grunderwerbsteuer nach Bundesländern (Stand 2025):
| Bundesland | Steuersatz | Beispiel bei 400.000€ |
|---|---|---|
| Bayern | 3,5% | 14.000€ |
| Sachsen | 3,5% | 14.000€ |
| Baden-Württemberg | 5,0% | 20.000€ |
| Hessen | 6,0% | 24.000€ |
| Berlin | 6,0% | 24.000€ |
| Hamburg | 5,5% | 22.000€ |
| Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 26.000€ |
| Brandenburg | 6,5% | 26.000€ |
Wichtige Fakten zur Grunderwerbsteuer:
- Fälligkeit: 4-8 Wochen nach Kaufvertrag
- Berechnung: Auf den gesamten Kaufpreis
- Zahlung: Vor Eigentumsübertragung erforderlich
- Befreiungen: Unter Verwandten ersten Grades möglich
Notar- und Grundbuchkosten
Diese Kosten sind gesetzlich geregelt und daher bei allen Notaren gleich hoch:
Notarkosten (ca. 1,0-1,2%)
- Beurkundung des Kaufvertrags
- Abwicklung der Kaufvertragserfüllung
- Vollzug der Eigentumsübertragung
- Beglaubigungen und Bescheinigungen
Grundbuchkosten (ca. 0,5%)
- Eintragung des neuen Eigentümers
- Löschung alter Grundschulden
- Eintragung neuer Grundschulden
- Grundbuchauszüge
Beispielrechnung für 400.000€ Kaufpreis:
Maklerkosten verstehen
Seit 2020 gilt in Deutschland das Bestellerprinzip für Käufermakler. Die Kosten haben sich dadurch deutlich verändert:
🏠 Verkäufermakler
Kosten für Käufer: 0€
Regel: Verkäufer zahlt alleine
Häufigkeit: Ca. 60% der Fälle
🤝 Geteilte Provision
Kosten für Käufer: 1,5-3,57%
Regel: 50:50 Teilung
Häufigkeit: Ca. 35% der Fälle
👤 Käufermakler
Kosten für Käufer: 3,0-7,14%
Regel: Käufer beauftragt und zahlt
Häufigkeit: Ca. 5% der Fälle
💡 Spar-Tipp
Fragen Sie immer, wer den Makler beauftragt hat. Bei Verkäufermakler-Objekten sparen Sie die komplette Maklerprovision!
Weitere wichtige Nebenkosten
Neben den Hauptkostenpunkten gibt es weitere Ausgaben, die oft übersehen werden:
🏦 Finanzierungskosten
- Wertgutachten: 300-800€
- Bearbeitungsgebühren: 0-500€
- Bereitstellungszinsen: 0,25% pro Monat
- Kontoeröffnung: 0-200€
🔍 Gutachten & Prüfungen
- Baugutachten: 800-1.500€
- Energieausweis: 100-300€
- Vermessung: 500-1.000€
- Schimmeltest: 200-500€
📋 Versicherungen
- Wohngebäudeversicherung: 200-600€/Jahr
- Hausratversicherung: 100-300€/Jahr
- Rechtsschutz: 200-400€/Jahr
- Restschuldversicherung: Optional
🏡 Umzug & Einrichtung
- Umzugsunternehmen: 800-2.000€
- Renovierung: 5.000-20.000€
- Möbel: Nach Bedarf
- Handwerker: 1.000-5.000€
Kostenplanung: Beispielrechnungen
Hier sehen Sie realistische Beispiele für verschiedene Kaufpreise und Situationen:
Szenario 1: Günstiges Bundesland ohne Makler
Szenario 2: Teures Bundesland mit Makler
Szenario 3: Durchschnitt Deutschland
Spartipps für Nebenkosten
Mit cleverer Planung können Sie bei den Nebenkosten sparen:
Bundesland wählen
In Bayern oder Sachsen sparen Sie bis zu 12.000€ Grunderwerbsteuer bei einem 400.000€ Objekt gegenüber NRW.
Verkäufermakler bevorzugen
Suchen Sie gezielt nach Objekten mit Verkäufermakler. Das spart Ihnen die komplette Maklerprovision.
Gutachten vergleichen
Holen Sie mehrere Angebote für Gutachten ein. Die Preisunterschiede können erheblich sein.
Finanzierungskosten prüfen
Verhandeln Sie Bearbeitungsgebühren weg und achten Sie auf Bereitstellungszinsfreie Zeit.
Timing optimieren
Planen Sie den Notartermin so, dass keine oder geringe Bereitstellungszinsen anfallen.
Eigenleistung einbringen
Übernehmen Sie einfache Renovierungsarbeiten selbst oder koordinieren Sie Handwerker.
Fazit: Nebenkosten richtig einplanen
Die Nebenkosten beim Wohnungskauf sind ein erheblicher Faktor und können je nach Situation stark variieren. Mit der richtigen Planung und den entsprechenden Spartipps können Sie jedoch Tausende von Euro sparen und böse Überraschungen vermeiden.
Ihre Nebenkosten-Checkliste:
- ✅ Grunderwerbsteuer für Ihr Bundesland recherchieren
- ✅ Maklerkosten vorab klären (wer zahlt?)
- ✅ Notar- und Grundbuchkosten einplanen (ca. 1,7%)
- ✅ Zusätzliche Kosten für Gutachten budgetieren
- ✅ Finanzierungsnebenkosten berücksichtigen
- ✅ Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einplanen
Professionelle Kostenberatung gewünscht?
Unsere Experten helfen Ihnen dabei, alle Nebenkosten korrekt zu kalkulieren und Sparpotentiale zu identifizieren.
Kostenlose Beratung anfordern